Mietvertrag kündigen oder untervermieten? Checkliste für Expats vor der Entsendung

Remco · 26 Juni 2026

Vor einer beruflichen Entsendung ins Ausland stehen Expats vor einer wichtigen Entscheidung: den bestehenden Mietvertrag kündigen oder die Wohnung untervermieten. Die richtige Wahl hängt von der Dauer der Entsendung, den vertraglichen Bedingungen und den persönlichen Umständen ab. Bei befristeten Entsendungen ist die Untervermietung oft die bessere Option, während bei dauerhaften Umzügen eine ordentliche Kündigung sinnvoller sein kann.

Warum kostet eine übereilte Kündigung mehr als gedacht?

Eine vorschnelle Kündigung des Mietvertrags kann erhebliche finanzielle Folgen haben, die viele Expats unterschätzen. Neben der Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist fallen oft zusätzliche Kosten für Schönheitsreparaturen, Maklergebühren für eine neue Wohnung nach der Rückkehr und möglicherweise Schadensersatz an den Vermieter an. Bei einer zweijährigen Entsendung können diese Kosten schnell mehrere tausend Euro erreichen. Die Alternative: Eine gut geplante Untervermietung kann nicht nur diese Kosten vermeiden, sondern sogar zusätzliche Einnahmen generieren, während die Rückkehroption offenbleibt.

Was signalisiert eine fehlende Untervermietungsklausel über Ihre Verhandlungsposition?

Wenn Ihr Mietvertrag keine explizite Regelung zur Untervermietung enthält oder diese verbietet, bedeutet das nicht automatisch das Aus für diese Option. Vielmehr zeigt es, dass Sie in eine Verhandlungsposition mit Ihrem Vermieter treten müssen. Viele Vermieter stimmen einer temporären Untervermietung zu, wenn sie transparent über die Situation informiert werden und der Untermieter seriös ist. Der Schlüssel liegt in der frühzeitigen Kommunikation und der Präsentation einer durchdachten Lösung, die auch dem Vermieter Sicherheit bietet. Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Was ist rechtlich bei der Kündigung eines Mietvertrags vor einer Entsendung zu beachten?

Bei der Kündigung eines Mietvertrags vor einer Entsendung gelten die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt für Mieter grundsätzlich drei Monate zum Monatsende, unabhängig von der Mietdauer. Eine berufliche Entsendung stellt keinen Sondergrund für eine außerordentliche Kündigung dar, sodass die regulären Fristen eingehalten werden müssen.

Wichtig ist die schriftliche Form der Kündigung mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter. Die Kündigung muss dem Vermieter nachweislich zugehen, weshalb ein Einschreiben mit Rückschein empfehlenswert ist. Bei Ehepartnern oder Lebensgemeinschaften müssen beide Partner die Kündigung unterschreiben, auch wenn nur einer im Mietvertrag steht.

Beachten Sie auch eventuelle Schönheitsreparaturen, die laut Mietvertrag bei Auszug fällig werden können. Eine rechtzeitige Planung dieser Arbeiten verhindert zusätzliche Kosten oder Verzögerungen bei der Wohnungsübergabe.

Wann ist eine Untervermietung die bessere Alternative zur Kündigung?

Eine Untervermietung ist besonders bei befristeten Entsendungen von ein bis drei Jahren die wirtschaftlich sinnvollere Option. Sie ermöglicht es, die gewohnte Wohnung zu behalten und nach der Rückkehr nahtlos das Leben fortzusetzen, ohne sich erneut auf die schwierige Wohnungssuche begeben zu müssen.

Finanziell bietet die Untervermietung mehrere Vorteile: Die Mieteinnahmen können die laufenden Kosten decken oder sogar einen Gewinn erzielen. Gleichzeitig entfallen die Kosten für eine neue Wohnungssuche nach der Rückkehr, einschließlich Maklergebühren, Umzugskosten und möglicher Mieterhöhungen in einem angespannten Wohnungsmarkt.

Voraussetzung ist jedoch die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Diese kann bei einem berechtigten Interesse des Mieters, wie einer beruflichen Entsendung, nur in Ausnahmefällen verweigert werden. Eine frühzeitige und transparente Kommunikation mit dem Vermieter erhöht die Erfolgsaussichten erheblich.

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Wie funktioniert die Untervermietung bei einer befristeten Entsendung?

Bei einer befristeten Entsendung sollte die Untervermietung zeitlich genau auf die Dauer der Abwesenheit abgestimmt werden. Der Untermietvertrag wird idealerweise als befristeter Vertrag geschlossen, der automatisch mit der geplanten Rückkehr endet. Dies verhindert komplizierte Kündigungsverfahren und rechtliche Auseinandersetzungen.

Der Untermietvertrag sollte alle wichtigen Punkte regeln: die Höhe der Untermiete, die Aufteilung der Nebenkosten, Regelungen zu Schönheitsreparaturen und den Umgang mit der Kaution. Die Untermiete darf die Hauptmiete nicht wesentlich übersteigen, um Wuchervorwürfe zu vermeiden.

Wichtig ist auch die Auswahl eines zuverlässigen Untermieters. Eine gründliche Bonitätsprüfung, Referenzen vom vorherigen Vermieter und eine Selbstauskunft helfen dabei, das Risiko von Mietausfällen oder Schäden zu minimieren. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor der Übergabe ausführlich mit Fotos und einem Übergabeprotokoll. Bei internationalen Entsendungen kann professionelles Umzugsmanagement dabei helfen, diese Prozesse zu koordinieren.

Welche Fristen gelten bei der ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt einheitlich drei Monate zum Ende eines Kalendermonats. Diese Frist ist unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht, und kann durch den Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters verlängert werden.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Bei einer Kündigung, die am 3. Januar eingeht, endet das Mietverhältnis beispielsweise am 31. März.

Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist nur in besonderen Fällen möglich, etwa bei einem Aufhebungsvertrag im gegenseitigen Einvernehmen oder bei außerordentlichen Kündigungsgründen. Eine berufliche Entsendung allein berechtigt jedoch nicht zu einer fristlosen Kündigung.

Planen Sie daher frühzeitig: Sobald die Entsendung feststeht, sollten Sie die Kündigungsfristen in Ihre Zeitplanung einbeziehen und gegebenenfalls mit dem Vermieter über eine einvernehmliche Lösung sprechen. Für innerhalb Deutschlands verlegte Mitarbeiter gelten ähnliche Überlegungen bei der deutschen Mobilität.

Was passiert mit der Kaution bei Kündigung oder Untervermietung?

Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags wird die Kaution nach der Wohnungsübergabe und einer angemessenen Prüfungszeit zurückgezahlt. Der Vermieter hat maximal sechs Monate Zeit für die Rückzahlung, kann aber berechtigt Beträge für Schäden oder ausstehende Betriebskostenabrechnungen einbehalten.

Führen Sie eine gründliche Wohnungsübergabe durch und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung detailliert. Kleinere Schäden durch normalen Gebrauch müssen Sie nicht ersetzen, wohl aber Schäden, die über die übliche Abnutzung hinausgehen.

Bei einer Untervermietung bleibt die ursprüngliche Kaution beim Hauptvermieter bestehen. Vom Untermieter können Sie eine separate Kaution verlangen, die jedoch nicht höher als drei Monatskaltmieten der Untermiete sein darf. Diese Kaution dient als Sicherheit für eventuelle Schäden oder Mietausfälle während Ihrer Abwesenheit.

Regeln Sie in einem separaten Kautionsvertrag mit dem Untermieter, unter welchen Bedingungen die Kaution zurückgezahlt wird. Nach Beendigung der Untervermietung und ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe müssen Sie die Kaution des Untermieters zurückzahlen.

Welche häufigen Fehler sollten Expats bei der Mietvertragskündigung vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist die zu späte Kündigung des Mietvertrags. Viele Expats unterschätzen die dreimonatige Kündigungsfrist und müssen dann unnötig lange doppelt zahlen oder suchen verzweifelt nach Untermietern. Planen Sie die Kündigung mindestens vier Monate vor dem gewünschten Auszugstermin.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die unvollständige oder falsche Kündigungsform. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Mietern unterschrieben werden. E-Mails oder mündliche Kündigungen sind unwirksam. Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang beweisen zu können.

Viele Expats vernachlässigen auch die rechtzeitige Kommunikation mit dem Vermieter über eine mögliche Untervermietung. Statt heimlich zu untervermieten, was zur Kündigung durch den Vermieter führen kann, sollten Sie das Gespräch suchen und eine transparente Lösung finden. Umfassende Beratung zu allen Aspekten der globalen Mobilität kann dabei helfen, solche Fallstricke zu vermeiden.

Unterschätzen Sie nicht den Aufwand für Schönheitsreparaturen und die Wohnungsübergabe. Planen Sie ausreichend Zeit und Budget für notwendige Renovierungsarbeiten ein. Bei einer Untervermietung sollten Sie zudem die Bonität und Zuverlässigkeit des Untermieters gründlich prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Zusätzlich müssen bei internationalen Entsendungen oft komplexe Visa- und Aufenthaltsbestimmungen beachtet werden – hier kann professionelle Unterstützung bei der globalen Einwanderung entscheidend sein.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine rechtliche Beratung im Sinne von §2 Abs. 1 RDG (Rechtsdienstleistungsgesetz) dar. ProfOrg ist keine Rechtsanwaltskanzlei und erbringt keine Rechtsberatung. Bei Bedarf arbeiten wir mit qualifizierten Rechtsanwält:innen zusammen. Bitte kontaktieren Sie uns, wenn Sie Unterstützung in Ihrer individuellen Situation wünschen.